Bureaux
6 minutes min

Le marché et les enjeux de la rénovation des bâtiments de bureaux

Parce que le bâtiment de bureaux en tant qu’environnement de travail est essentiel au bien-être, au confort et à la productivité de chacun, et à l’épanouissement professionnel de tous, son aménagement intérieur et son isolation sont à mettre au premier plan

Les bâtiments de bureaux : un marché qui se réinvente

Télétravail, flex office, co-working… Si ces nouveaux modes de travail ont opéré un fantastique bond sur le devant de la scène, pandémie oblige, le bâtiment de bureaux demeure le centre névralgique de la vie d’une entreprise. 

En France, le parc de bureaux est plutôt ancien et sur les quelque 480 000 bâtiments de bureaux, la grande majorité (86%) sont des surfaces inférieures à 1000 m2. Globalement, un tiers de ce parc immobilier se situe dans les régions Ile-de-France et Rhône-Alpes. Côté superficie, le parc à rénover est évalué à près de 15 millions de mètres carrés par an. Soit un potentiel conséquent pour les acteurs du bâtiment.

Dans un contexte politique (avènement des Certificats d’économies d’énergie CEEplan de relance et rénovation énergétique des bâtiments, et autres volontés de certifications environnementales), mais aussi réglementaire – avec l’entrée en vigueur de la RE 2020 pour les bureaux neufs le 1er juillet 2022 – ou l’application du décret tertiaire 2021 qui oblige les acteurs du tertiaire à piloter et réduire la consommation énergétique de leurs bâtiments - [à noter : les obligations sur le tertiaire concernent les locaux de plus de 1.000 m², et consistent en la diminution des consommations d'énergie d'au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à celles de l'année 2010] – les perspectives du marché de la construction et de la rénovation de bureaux s’annoncent encourageantes.

Modularité, bien-être, environnement : trois enjeux vitaux pour le marché de bureaux

La modularité est une réponse aux enjeux des nouveaux modes de travail qui connaissent un essor particulier ces dernières années. Mais elle est aussi un besoin pour réguler la hausse des effectifs dans les entreprises. La modularité s’accompagne donc du concept de flexibilité des locaux, qui doivent désormais être adaptés aux besoins de la vie des entreprises. Il est nécessaire aujourd’hui de disposer d’espaces agiles, flexibles et reconfigurables.

Au sein des locaux de son entreprise, le collaborateur doit pouvoir évoluer dans un environnement sain, où bien-être et confort sont les maîtres-mots. Des conditions sine qua non pour améliorer la productivité et la motivation…

Le bâtiment étant un des principaux émetteurs de CO2, il n’est pas concevable de construire des locaux autrement que durables, à l’empreinte environnementale maîtrisée, pour lesquels l’amélioration de la performance énergétique est une priorité.

Les 5 conforts aux usagers des bâtiments de bureaux

Lieu de travail avant tout, le bureau est aussi un lieu de vie. La configuration nouvelle des espaces – open space, bureaux ouverts… - favorise la collaboration et la créativité. Qui, revers de la médaille, augmentent le bruit ambiant. Conséquences pour les collaborateurs : irritabilité, stress, fatigue, baisse et perte de productivité…
Les études récentes le montrent : le bruit au travail entraînerait 2% de perte d’efficacité, soit plus de 30 minutes de travail quotidiennement. Une solution : la prise en compte du traitement acoustique dans le bâtiment.

D’abord avec l’isolation acoustique, qui permet d’affaiblir les bruits d’un local à l’autre ou de part et d’autre d’une paroi ; ensuite avec la correction acoustique, qui vise la qualité des ambiances sonores dans un même local.
Les exigences acoustiques réglementaires dans les bâtiments de bureaux sont les suivantes :

  • L’efficacité énergétique

Dès le 1er juillet 2022, la Réglementation environnementale RE 2020 entrera en vigueur pour les bâtiments de bureaux. L’isolation thermique de ces établissements devra être à la fois globale et performante pour être conforme aux exigences de la nouvelle réglementation. Ainsi, en construction neuve, l’optimisation de la performance thermique du bâtiment doit être pensée dès la phase de conception, tandis qu’en rénovation, des contraintes spécifiques liées au bâti ancien, restent bien sûr compatibles avec des solutions d’isolation performantes.

La RE 2020 allie performance énergétique et performance environnementale. A ce titre, les bâtiments devront compenser leur consommation d’énergie non renouvelable par la production d’énergie locale, et aussi réduire drastiquement leurs émissions de CO2 tout au long de leur cycle de vie, tant au niveau des matériaux nécessaires à leur construction que pour les équipements utilisés.

Comme indiqué plus haut, le décret tertiaire imposé par la Loi Elan vise une réduction progressive, entre 2030 et 2050, de la consommation d’énergie dans les bâtiments tertiaires afin de lutter contre le changement climatique.

Enfin, pour financer la rénovation des bâtiments tertiaires, le dispositif des CEE a pour but de favoriser la maîtrise de la demande énergétique via une prise en charge financière d’une partie du coût des travaux.

  • La qualité environnementale du bâtiment

La qualité environnementale du bâtiment ou QEB est l’aptitude de celui-ci à maîtriser les impacts sur l’environnement extérieur et à créer un environnement intérieur confortable et sain. Ces impacts se caractérisent à l’échelle du bâtiment complet, sur l’ensemble de son cycle de vie. Et la reconnaissance de construction durable s’illustre à travers la labellisation environnementale du bâtiment.

Image
Image
Image

 

 

 

 

 

  • L’accessibilité et la circulation

Régie par le Code du travail, l’accessibilité des locaux aux personnes en situation de handicap et la circulation des salariés va de pair avec des espaces agréables et confortables, et dont l’aménagement intérieur est soigné.
La taille des couloirs varie selon le nombre de personnes qui l’empruntent : 0,90 m pour une personne ; 1,40 m pour 2 personnes.
Quant à la superficie des bureaux, si la loi ne fixe aucune obligation, il est recommandé un espace de 10 m2 par personne, avec un plan de travail de 1,20 m de long, 80 cm de profondeur et 72 cm de hauteur.
Pour les locaux tels que les sanitaires ou les salles de restauration, là encore des solutions adaptées en termes d’aménagement intérieur et d’isolation seront nécessaires.  

  • La qualité de l’air

Egalement régie par le Code du travail, la qualité de l’air sur le lieu de travail répond à des normes spécifiques, en ce qui concerne notamment les gaines techniques, d’aération, de ventilation et de désenfumage. Protection incendie et qualité de l’air intérieur en sont les principaux enjeux.

Par exemple, si les locaux sont supérieurs à 300 m2, s’ils sont aveugles ou dans les sous-sols de plus de 100 m2, l’entreprise a l’obligation d’installer un système de désenfumage naturel ou mécanique. Côté aération, l’obligation porte sur des contrôles et des mesures pour vérifier sa conformité et l’assainissement des locaux. Enfin, la température à l’intérieur des locaux doit se situer entre 21 et 23° C en hiver, avec un taux d’humidité relative de 40 à 70%. Tandis qu’en été, le Code du travail ne fixe pas de limite mais le renouvellement d’air doit être assuré par l’employeur.